关于对主城区房地产开发项目和企业实施分档管理的通知

 
关于印发《主城区房地产开发项目和企业
分档管理办法（试行）》的通知
 
各县（市、区）住房和城乡建设局、地方金融监管局、行政审批服务局、自然资源和规划局、住房公积金管理中心，济宁高新区城乡建设和交通局、太白湖新区建设局、济宁经济技术开发区城乡建设和交通局、地方金融监管部门，各银行机构、各房地产企业：
      现将《主城区房地产开发项目和企业分档管理办法（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
 
 
济宁市住房和城乡建设局     济宁市地方金融监管局
 
 
济宁市自然资源和规划局      济宁市行政审批服务局
 
 
济宁市住房公积金管理中心  人民银行济宁中心支行             
 
2021年1月17日


主城区房地产开发项目和企业分档管理
办法（试行）
 
为进一步规范我市房地产市场开发经营行为，有效防范处置企业和项目风险隐患，切实维护购房群众合法权益，促进我市房地产业健康发展和良性循环，现就对主城区房地产企业项目实施分档管理工作通知如下：
一、分档方式
按照“保交房、保项目、保民生”原则，建立以房地产开发项目分档管理为主、企业分档管理为辅的管理体系。
（一）项目分档方式
按照“全覆盖监管”原则，对主城区所有在建房地产开发项目的资产、资金、抵押贷款、融资、后续建设需求进行综合测算，按照A、B、C、D四个档次，逐个项目确定档次。具体测算方式为：项目可支配资产资金与保交房所需资金的比值，其中，项目可支配资产资金=当前预售资金监管账户余额+未售房源货值+销售未回款，保交房所需资金=土地及工程抵押贷款金额+达到交付标准所需资金（包括后续项目建设所需资金、需缴纳的行政事业性收费及税费等）。项目可支配资产资金与保交房所需资金的比值，大于等于1.2的为A档项目，小于1.2大于等于1的为B档项目，小于1大于等于0.8的为C档项目，小于0.8的为D档项目。
主城区房地产开发项目名单由市住房城乡建设局提供，项目抵押贷款融资等情况由各房地产开发企业提供，一并提供征信报告，市地方金融监管局、人民银行济宁中心支行按照项目名单核实，市住房城乡建设局负责综合计算并分档，同时，根据项目实际进展情况及时对各项目分档情况进行动态更新。
（二）企业分档方式
按照“穿透式监管”原则，对主城区所有在建房地产开发项目建设单位参股企业总公司的负债、资产情况进行测算，按照A、B、C三个档次，逐个企业进行分档。分档依据为总公司剔除预收款项后资产负债率，负债率低于等于70%的为A档企业、大于70%小于等于100%的为B档企业、高于100%的为C档企业。
主城区需进行分档管理企业名单由市住房城乡建设局提供，企业剔除预收款项后资产负债率由各房地产开发企业提供，由人民银行济宁中心支行、市地方金融监管局确定，每月进行一次更新。
二、分档应用
（一）项目分档评级应用
一是评级为A档的项目。预售监管资金留存比例降低10%，在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函抵顶监管额度30%的商品房预售监管资金；适当降低预售许可条件，低层和多层住宅（规划层数6 层及6 层以下）、小高层住宅（规划层数7 至11 层）预售许可条件降低至施工至正负零；项目开发贷款、购房群众个人按揭贷款优先办理，开发企业公积金贷款业务合作优先准入；优先推荐参与泰山杯、鲁班奖等国家、省、市级创优夺杯项目评定。
二是评级为B档的项目。预售监管资金留存比例降低5%，在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函抵顶监管额度20%的商品房预售监管资金；适当降低预售许可条件，低层和多层住宅（规划层数6 层及6 层以下）、小高层住宅（规划层数7 至11 层）预售许可条件降低至施工至正负零；项目开发贷款、购房群众个人按揭贷款优先办理，开发企业公积金贷款业务合作优先准入；优先推荐参与市级创优夺杯项目评定。
三是评级为C档的项目。对预售监管资金、预售许可条件、商业及公积金贷款等，按照有关法律法规和政策规定进行正常监管。
四是评级为D档的项目。预售资金监管留存比例提高10个百分点，严格预售资金使用的审批管理；适当提高预售许可条件，低层和多层住宅（规划层数6 层及6 层以下）预售许可条件提高至完成主体结构封顶，对小高层住宅（规划层数7 至11 层）提高至主体结构建成层数达到规划总层数的1/2 以上且不低于6 层；不得参与以项目为申报主体的行业内各项优秀、先进评选活动；对项目进行风险提示，纳入风险防控重点项目名单。
（二）企业分档评级应用
一是评级为A档的企业。对企业控股项目在按照项目分档落实预售监管资金政策的基础上，预售监管资金留存比例再降低5个百分点；在“双随机、一公开”检查、行政许可事项中可免除实地检查和原件核验；在申请办理资质审批、预售许可、配套费征收与支用等事项时，对企业优先享受绿色通道、容缺受理、告知承诺制等；优先推荐为我市功勋企业、优秀企业，优先推荐各类评先评优活动，优先推荐为全省房地产开发企业诚信100强资格；适当增加企业贷款授信额度，优先办理企业贷款等业务。
二是评级为B级的企业。在“双随机、一公开”检查、行政许可事项中，视情况免除实地检查和原件核验；行政主管部门、行业协会可推荐行业内表扬奖励、试点创新；按照有关法律法规和政策规定对企业实施正常监管。
三是评级为C级的企业。对企业控股项目在按照项目分档落实预售监管资金政策的基础上，预售监管资金留存比例再提高5个百分点；在行业主管部门日常监督检查活动中，列为必检企业；不得参与以企业为申报主体的行业内各项优秀、先进评选活动；对企业进行风险提示，纳入风险防控重点企业名单；从严审核企业资质审批、预售许可、配套费征收与支用等事项；不得承接新的保障性住房建设；从严审核办理企业贷款、融资等事项。
三、保障措施
一是严格进行分档。市住房城乡建设局、市地方金融监管局、人民银行济宁中心支行要按照本《通知》要求，严格把关、严格落实主城区各项目、企业分档评级工作，及时进行社会公示，项目、企业分档情况实时进行动态更新，确保分档评级公平、公开、公正。
二是严格分档应用。对已确定分档的项目、企业，各有关部门要严格落实奖惩措施，及时完善工作程序、制定工作细则，确保各项奖惩措施落实到位；对纳入风险防控重点项目、重点企业名单的，要及时进行风险提示，组织项目、企业尽快进行整改，并全面加强监管。
三是严格督导考核。各有关部门要进一步加强项目、企业检查力度，对弄虚作假的项目、企业，要依法依规进行处理，同时报送市住房城乡建设局进行降档处理。 对管理机构及其工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，要严格依照相关规定进行严肃处理。
本办法自印发之日起执行，其他县市及兖州区可参照本办法制定各自实施办法。

关于对主城区房地产开发项目和企业实施分档管理的通知